Покупка земельного участка под ИЖС : что необходимо учесть

выбор участка ИЖС Начальный этап

В данной статье рассмотрим такой вопрос как правильно выбрать участок под ИЖС. Итак, на какие ключевые особенности при выборе земельного участка под ИЖС нам стоит обращать внимание.

На что обратить внимание при выборе участка под ИЖС?

На начальном этапе многие хотят купить землю в живописном месте, не особо задумываясь о возможности строительства дома на этом участке. С какими трудностями им придется столкнутся при его эксплуатации в дальнейшем.

Остановимся на некоторых пунктах, которые впоследствии значительно упростят проживание

Уровень грунтовых вод (УГВ)

Первое — это уровень грунтовых вод. УГВ на участке он должен быть ниже 3 метров.

Это поможет сэкономить на :

  • гидроизоляции фундамента;
  • дренаже;
  • на септике, сделать септик на участке грунтовых вод выше метра, практически не реально, это сложно и затратно;
  • утеплении отмостки.
Выберите сухой участок и это сэкономит вам море денег.

Определить уровень грунтовых вод  перед покупкой участка можно следующими способами :

Самое первое, это общение с соседями:

  • спросить если подвал;
  • какой фундамент;
  • где находится вода.
Уровень грунтовых вод
высокий УГВ

Есть косвенные признаки влажного участка, наблюдать которые можно весной:

  • траншея, если есть, заполнена водой;
  • растительность характерная для заболоченных мест.

Геология.

Ваши будущие соседи. На что обратить внимание

Кто-то считает, что круто жить с соседями среднего достатка, кто-то что с высокого достатка, но лучше выбирать адекватных миролюбивых и спокойных.

Прежде чем купить участок, обойдите местность и поговорите с местными: кто, чего, как, куда.

соседский двор

Приезжайте на место участка погуляйте по району, потратьте 10 минут, и вы будете понимать с кем вам уже придется жить. Выбирайте долго и вдумчиво, гуляйте общайтесь
.

Наличие старых построек

Третий пункт, который будем рассматривать — наличие  старых построек : старых фундаментов, старых домов, деревьев и мусора.

Короче, все что нужно с участка вывезти перед стройкой.

Все старые постройки, старая рухлядь — они все будет стоить для сноса и вывоза огромных денег.

Допустим старый дом он снаружи может показаться небольшим, он на самом деле 100 квадратных метров, а внутри сюрприз. 

Покупка земельного участка под ИЖС : что необходимо учесть

Под домом есть очень большой подвал, и вот чтобы его определить глубину надо туда слазить. Вот мы сейчас его сносим, вывозим — у нас будет огромная яма. Можно ли на этом строится?

Вполне вероятно можно, но классическую ленту ФБС мы уже не сделаем, и нам придется переплачивать
деньги за какие-то специфические строительные меры.
Очень не хочется.

И вот это старый фонд. То есть участок в городе супер инфраструктура, рядом школа, рядом наш счастливый самый классный ВУЗ. Но вот такой прикол.

Очень сложно оценить затраты на старте проекта в данном случае.
Еще один маленький пример: есть небольшая кучка хлама.

Покупка земельного участка под ИЖС : что необходимо учесть
Чтобы ее вывезти, надо заказать два контейнера по восемь кубов
Это стоит у нас два раза по три тысячи. Ее должен загрузить человек. Загрузить контейнер
стоит полторы тысячи. Это еще 3 тыс.

Итого 9000 рублей вот для того, чтобы вывести вот эту кучку. А мы еще даже к строительству дома не приступили.

Устойчивая связь. Интернет

В сегодняшних реалиях обойтись без доступной связи и интернета просто невозможно. Поэтому при выборе участка под ИЖС придерживаемся правила:

связь — это все.

Инфраструктура

Важный пункт, о котором стоит помнить при выборе земельного участка это инфраструктура :

  • детские сады;
  • школы;
  • больницы;
  • аптеки;
  • автосервисы и т.д.

Все это должно быть в пешей, либо в ближайшей доступности.
Уверен никто не хочет каждый день по 40 минут возить своих детей на машине в школу. Никто не хочет на кофейной гуще гадать, приедет к нему такси, скорая или нет.

Покупка земельного участка под ИЖС : что необходимо учесть

Покупая участок рядом с лесом или озером на расстоянии 40 километров от города, будьте готовы,
что большую часть жизни вы проведете за рулем возя своих детей в школу, а не гуляя с семьей вокруг озера или вдоль леса.

Не поленитесь, зайдите на карту яндекс, посмотрите нет ли рядом железнодорожных путей, нет ли рядом депо.
Это большая проблема для частника, там как правило всегда железная дорога, потому что ИЖС это как правило всегда окраина.
Но также есть вероятность, что найдется классный участок без лязга железа.

Покупка земельного участка под ИЖС : что необходимо учесть

Жить у леса или у водоема, это ну очень круто, природа, птички поют. Люди они никогда не думают о том, что вот когда вы днем покупались, в этом водоеме вечером покупаться приехали другие люди и в лучшем случае, это будут дети на велосипеде, а ведь могут быть упыри на десятке которые врубят музыку и буду делать шашлыки, будут орать матом. Вы не выйдете к ним вы не скажете уходите.

Это будет огромная проблема. Знаю очень много людей, кто живёт на первой береговой линии и постоянно мучается с теми, кто приезжает, купается у них и нарушает общественный покой

Питьевая вода. Скважина

Продолжим, аспект на который стоит обратить внимание при выборе земельного участка, это питьевая вода.

Покупка земельного участка под ИЖС : что необходимо учесть

  • Многие люди думают, что они сделают скважину 40 метров за 40 тысяч рублей и будет у них счастье. Либо скважина 20 метров за 25000 рублей, но на самом деле далеко не всем повезет. В вашей скважине, например, вода может быть перенасыщена сероводородом, либо металлами. Да это все лечится фильтрами. Некоторые фильтра стоят достаточно дорого там по 200 тысяч рублей, все это решается индивидуально и только на основе анализа. Есть много участков, где скважину 40 метров не получится сделать. Надо сделать артезианскую скважину, а это минимум 80 метров глубиной и это минимум 300 тысяч рублей.  Пользоваться этой артезианской скважиной должен не один дом, а вообще пять, шесть, семь и более домов. Только потому, что одному этот столб воды 100 метров не прокачать и вода будет тухнуть.
  • Есть колодец, но это вообще самая отвратно вода, это грязная вода в море бактерий. Плюс если будет засушливое лето в вашем колодце вода просто кончится.
  • Центральный водопровод самый лучший вариант с водой, но коттеджные поселки похвастаться центральным водопроводом могут крайне редко, плюс те, у кого он есть, нередко грешат такой проблемой, что вода с центральным водопроводом по объему тупо ограничены. Вам нужно мыть машину, поливать деревья, мыть собак, поливать цветы, а воды мало, ее на всех не хватит.
Поэтому прежде покупать земельный участок озаботьтесь проблемой воды. Понять, что творится с питьевой водой на вашем земельном участке, можно поговорив с соседями, они расскажут вам много всего полезного.  

Обратитесь со звонком в местную буровой компанию. Они с очень высокой долей вероятности смогут вам сказать конкретно для вашего участка в вашем районе какая вода есть, какого она качества и какой глубины будет скважина. Очень часто к нам приходит бурить и говорит, что глубина скважины будет примерно 18, 20 метров и столько получается. Бывает, приходят и говорят, мы бурить не будем здесь, потому что нереально.

Ширина улицы

Седьмой пункт, о котором поговорим, это ширина улицы для новых коттеджных поселков

Покупка земельного участка под ИЖС : что необходимо учесть
Минимальный норматив ширины — это 15 метров. По 5 метров для подъезда каждому дому и 5 метров для дороги. Если ширина меньше и какой-нибудь ваш сосед поставит плохо свою ласточку, все будут мучаться, мимо него будет очень сложно проехать.
Допустим если к вам приедет фура с кирпичом. Она встанет, здесь все соседи соберутся в конце улицы и будут ждать, пока произойдет разгрузка и фура уедет.
Это очень большая проблема.

Юридический аспект

Итак, красная линия, охранная зона и зона на градостроительном плане.

Перед покупкой строго необходимо получить свежую онлайн выписку на участок. Заходим на сайт росреестра, оплачиваем 400 рублей 5 минут и онлайн выписка у вас на почте.  

Далее стоит посмотреть на градостроительном плане вашего поселения к какой категории относится земля.

Также не забываем, что далеко не все сети, которые дают охранная зона на ваш участок, стоят на кадастровом учете. Например, смотрим у нас по верху идет кабельная линия: здесь у нас телефон, электричество еще старая не оголенная, а может вот вместо вот этого 0 4 киловольт напряжение идти 10 киловольт, от которого охранка будет уже 10 метров и далеко не каждая такая сеть стоит на учете.

У вас под участком может проходить водопровод, пожалуйста сплошь и рядом. По участку может проходить водопровод, когда второй карте он не будет нанесен, вам никто не расскажет про него. Вы его найдете, когда копать начнете. Были такие случаи, это неприятно. Поэтому опять соседи.

Покупка земельного участка под ИЖС : что необходимо учесть

Запросить кадастровый номер. Публичную кадастровую карту можно глянуть на кадастр ру, также можно воспользоваться онлайнсервисом pkk.rosreestr.ru Кадастр выписка обязательно. Расширенные, посмотреть все сети. Если все-таки решили, то можно заказать топосъемку, она стоит там 10-15 тысяч рублей  Это не бог весть какие большие деньги, но может сэкономить очень много нервов.

Конечно если вы покупаете землю в поле, скорее всего от какого-нибудь водовода вы защищены, но поле может быть зоной взлета полосы для самолетов от аэропорта и так далее.

Вот сколько всего закрыто именно от глаз обычного покупателя, это просто ужас

Газификация

Девятый пункт, на который стоит обратить внимание, это наличие газа, а точнее наличие льготного подключения.

Газ должен стоить для вас 26 тысяч рублей. Это цена льготного подключения.

Запомните главное правило:
расстояние от дома до газораспределительной сети должно быть не более 200 метров. Сеть должна быть достаточного объема для того чтобы хватило лимитов.

Покупка земельного участка под ИЖС : что необходимо учесть

Как это узнать?
Обращаемся в межрайгаз, в межоблгаз, короче газпром.
Они вам в течение 10 дней подготовят краткие технические условия, либо обычные технические условия, в которых скажут
можно подключить газ не задорого либо нельзя.
Вот, например, разница в участках бывает 200 тысяч рублей, без газа и газом, это не о чем. Лучше переплатить, но вы получите намного больше плюсов.

Весь forumhouse забит информации о том как можно топиться опилками, мусором, отработкой,  блин да чем угодно. На деле оказывается:

  • что топиться брикетами, это очень трудозатратно
  • углем это грязно
  • топиться дизельной соляркой это неудобно и запах
  • газгольдер закапывать, это дорого и обязательно постоянно пополнять
  • электричеством, вы даже не представляете, какую огромную сумму мы
    платим, а могли бы платить три раза меньше.

В итоге газ — это оптимальный источник энергопотребления, который позволяет вам топить дом и жить без геморройное в нем и если цена участка с газом на 200 тысяч дороже или даже на 500 тысяч дороже, то имеет смысл эти 500 тысяч переплатить,  

чтобы потом не ходить с черными такими руками, после угля три раза в день и не вытирать ими лицо.
P.S
запомните два главных принципа:
1. доверяй
2. но проверяй
и ваш участок вас обязательно дождется.
Не удалось купить эту землю, ничего страшного, она не ваша.
а да, еще третий принцип:
не врать и не бояться.